Projekt- entwicklung schon vor Corona abgeschwächt

Projekt- entwicklung schon vor Corona abgeschwächt

Schon vor der Corona-Krise hat das Projektentwicklungsvolumen für Hotels in Deutschland insgesamt nachgelassen, bewegte sich aber nach wie vor auf einem hohen Niveau. Dies dokumentiert die neue Studie „Der Markt für Projektentwicklungen in deutschen A-Städten“, die das Analyse- und Beratungsunternehmen Bulwiengesa zum 14. Mal in Folge für die sieben Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart herausgegeben hat. Die Studie befasst sich mit Projektentwicklungen der vier Nutzungsarten: Büro, Wohnen, Einzelhandel und Hotel. Dabei unterscheidet sie bei den Projektentwicklungen auch danach, ob es sich dabei um Trading-Developments (Entwicklungen von Projektentwicklern, die noch während der Entwicklung oder direkt danach Käufer suchen) oder Investor-Developments (Der Entwickler/Investor behält die Immobilien) handelt. Die genannten Gesamtwerte umfassen Projekte mit Fertigstellung zwischen 2017 bis 2024.

Für das Hotelsegment hatten sich die Marktbedingungen demnach bereits 2019 – vermutlich aus Furcht vor Überkapazitäten – eingetrübt. Der Blick auf die Projektentwicklungsfläche zum Stichtag 31. Dezember 2019 zeigt: 2019 konnten lediglich 70.000Quadratmeter mehr Hotelprojektfläche gemessen werden, in den Vorjahren waren dies 287.000 beziehungsweise 513.000 Quadratmeter mehr gewesen. Insgesamt liegen die Hotelprojektflächen derzeit bei 3,62Mio. Quadratmeter. Generell galt das Hotelsegment dennoch zum Erhebungsstichtag für die Studie weiterhin als Markt mit Potenzial. Hier die Städte im Überblick:

Berlin: Trotz seiner Größe ist Berlin mit 591.000 Quadratmeter Nutzfläche Hotel nicht der größte Projektentwicklermarkt unter den sieben A-Städten. Hamburg (695.000 qm), München (657.000 qm) und Frankfurt (623.000 qm) toppen diesen Wert. In Berlin wuchsen die Hotelprojekte in Planung 2019 um 11.000 Quadratmeter. Damit ist dieser Markt leicht rückläufig (-0,6%, -3.000 qm). Ein markantes Projekt im Bereich Investor-Development ist der Estrel Tower (Streletzki). Insgesamt werden 274.000 qm der Hotelprojektfläche in Berlin derzeit dem Investor-Development zugeordnet, neben dem Estrel Tower auch Collective Berlin (Share in the City) und die geplante Erweiterung des Sorat Hotels Ambassador (Immowert). Das in der Studie berücksichtigte größte Trading-Development-Hotelprojekt ist das Leonardo Royal Hotel – Campus-Hotel Adlershof (Immexa). Auch die CG Gruppe (Steglitzer Kreisel) und UBM Development (Central Tower Berlin, Marriott) entwickeln Hotels als klassische Projektentwickler. Außerdem entstehen zunehmend Longstay-Angebote und preisgünstige Community-Hotels wie das The Student Hotel am Alexanderplatz.

Düsseldorf: Nach deutlichem Wachstum in den Jahren 2016 bis 2019 nimmt die Hotelentwicklungsdynamik in Düsseldorf ab. Das Planungsvolumen verteilt sich gleichermaßen auf Trading- und Investor-Developments. Doch nur in wenigen Fällen, wie etwa beim Planvorhaben der Tecklenburg Gruppe und der Peker Holding, stehen die Betreiber (Novum, u.a. niu) bereits fest. Die vielen Bauprojekte führen allein 2021 zu einem Fertigstellungsvolumen von rund 94.000 Quadratmeter Hotelfläche. Drei der zehn neuen Hotels werden von der GBI entwickelt und sind bereits im Bau (Adina, Hampton by Hilton, Premier Inn), zwei gehören zum Joint-Venture aus Bema Gruppe und ABG Unternehmensgruppe (H2 und Holiday Inn). Insgesamt verzeichnete Düsseldorf 2019 ein Wachstum an Projektentwicklungen um ein Prozent, zurzeit sind 317.000 Quadratmeter an Projektfläche am Markt. Der Investor-Development-Markt sinkt um 4,6 Prozent (-4000 qm) auf 89.000 Quadratmeter. Die Flächen des Trading-Development-Markts steigen um 3,3 Prozent auf 228.000 Quadratmeter.

Frankfurt/Main: Nachdem das Hotelprojektvolumen 2018 sehr markant um 136.000 qm angestiegen ist, gab es 2019 in Frankfurt einen Projektvolumenrückgang gegenüber dem Vorjahr um 63.000 qm. Rund die Hälfte der neuen Planungen sind Apartmenthotels, für die bisher kein Betreiber benannt wurde. Projekte in Bau sind u. a. das Meliá Hotel im Joint Venture Projekt One Forty West (Groß & Partner und Commerz Real) oder das NH Hotel im Tower ONE (CA Immo). Insgesamt sind derzeit in Frankfurt 622.000 Quadratmeter an Projektfläche im Hotelsegment am Markt. Der Investor-Development-Markt stagniert bei 248.000 Quadratmeter (+0,4 %). Die Flächen des Trading-Development-Markts sinken um 14 Prozent auf 374.000 Quadratmeter. Groß & Partner ist größter Akteur am Markt. Die zehn größten Entwickler sind für 59 Prozent des Hotelmarktes zuständig, darunter GBI, B&L, Marco Polo Capital, Zech Group, Huarong, OFB oder Feuring.

Hamburg: Nach drei Jahren zunehmender Projektfläche ist das Hotelprojektvolumen in Hamburg im Vergleich zum Vorjahr erneut deutlich um knapp 16 Prozent (95.000 qm) gestiegen. Die drei größten Projekte ab 20.000 Quadratmeter in Planung sind das Sofitel Alter Wall (Art Invest, TG der Zech Group), das Baufeld 119 Quartier Elbbrücken (Hotel Neubau, Kongresshotel Hafencity) der ECE und das Westfield Hamburg-Überseequartier Baufeld 7, E1 & E2 Handel und Kreuzfahrtterminal (Unbail-Rodamco). 216.000 Quadratmeter der Hotelprojektfläche sind dem Investor-Development zugeordnet. Bei neuen Projekten liegen Investor- und Trading-Development-Flächen etwa gleichauf.

Köln: Die Domstadt weist einen eher geringen Zuwachs beim Projektvolumen im Hotelmarkt auf. Er liegt in etwa auf dem Niveau des Vorjahres (+5000 qm). Das neu erfasste Planungsvolumen wird durch zehn Projekte definiert, für die größtenteils bereits Betreiber benannt sind und von denen rund die Hälfte bereits im Bau sind. Zu den Top 10 zählen das geplante Airporthotel der hp&p-Gruppe mit Novum als Betreiber oder das Hotelprojekt der CG-Gruppe in Köln-Mülheim mit der Odyssey Hotel Group als Franchisenehmer von Marriott (Moxy). Neun der zehn Planungen sollen in den kommenden zwei Jahren realisiert werden. Momentan beläuft sich die Projektfläche im Hotelsegment in Köln auf 183.000 qm. Der Investor-Development-Markt sinkt um 8,2 Prozent (-7000 qm) auf 80.000 qm. Die Flächen des Trading-Development-Markts steigen um 13 Prozent (+12.000 qm) auf 103.000 qm.

München: Das Hotelentwicklungsvolumen in München ist mit rund 657.000 qm weiterhin hoch, verzeichnete aber nur noch ein Plus von 0,6Prozent. Bei rund der Hälfte der Planungen ist der Betreiber bereits benannt, so eröffnen in den nächsten drei Jahren unter anderem ein Hampton by Hilton und Holiday Inn Express in der Ingolstädter Straße, ein Ruby Hotel in der Bayerstraße und das Motel One unweit des Hauptbahnhofs. Der Investor-Development-Markt wächst um 12 Prozent (+22.000 qm) auf 211.000 qm. Die Flächen des Trading-Development-Markts sinken um 3,9 Prozent (-18.000 qm) auf 445.000 qm.

Da im Vergleich zu den Vorjahren deutlich weniger Hotels in München in Planung sind, nimmt ab 2021 das Fertigstellungsvolumen stark ab. Größter Entwickler im Hotelsegment ist die Lambert Unternehmensgruppe, die Platz eins im Entwicklerranking belegt. Auf Platz zwei folgt die Zech Group, die noch Projekte in Bau und in Planung hat (u.a. Scandic Macherei).

Stuttgart: Gemessen am Projektvolumen ist Stuttgart unter den sieben A-Städten der kleinste Projektentwicklungsmarkt im Hotelsegment, weist dafür aber eine Steigerung von 30.000 qm im Vergleich zum Vorjahr auf. Das stellt das stärkste prozentuale Wachstum in diesem Segment dar. 2021 werden diverse Hotelprojekte fertiggestellt. Dazu gehören etwa das Adina Hotel und Premier Inn Hotel im Turm am Mailänder Platz (Strabag) oder das Motel One in Stuttgart Mitte (Reiß & Co.). Derzeit beträgt die Projektfläche im Hotelsegment in Stuttgart 197.000 qm. Die Flächen des Trading-Development-Markts steigen um 17 Prozent (+20.000 qm) auf 137.000 Quadratmeter. Bei den Projekten nimmt die Bülow AG Platz eins ein, dazu gehören das 2019 errichtete Ibis styles in Stuttgart-Vaihingen sowie die Hotelplanungen im Neckarpark und im Porsche-Design-Tower, für den die Radisson Hotel Group als Betreiber gewonnen werden konnte. Strabag ist am Mailänder Platz aktiv und die Fay Gruppe entwickelt das Baufeld Q20 im Neckarpark in Bad Cannstatt mit Hotel und Serviced Apartments. Weitere große Akteure vor Ort sind Stinag, UBM, Merkur, aber auch das Land Baden-Württemberg.

Ob, wie und wann angesichts der Coronakrise nun alle Vorhaben in die Tat umgesetzt werden, ist fraglich. Eine nicht-repräsentative Umfrage von Bulwiengesa mit Stichtag 27. März unter den 23 größten Projektentwicklern kam branchenübergreifend zu folgendem Ergebnis: Die Coronakrise wird aus Sicht der Mehrheit (76 Prozent) zu Verzögerungen bei Projekten am Bau führen. Fast jeder Zweite geht davon aus, dass sich konkrete Planungen verschieben werden, auch wenn bereits eine Baugenehmigung vorliegt; fehlt diese, glauben sogar 68 Prozent an verzögerte Planungen. Immerhin sind 84Prozent sicher, dass es nicht zu Abbrüchen ihrer Projekte kommen wird.

Als Gründe für Verzögerungen werden genannt: Probleme bei der Verfügbarkeit von Mitarbeitern der Sub-Unternehmen und Engpässe bei den Lieferketten. Auch die Genehmigungen dürften regulatorisch auf neue Grundlagen gestellt werden und ziehen neue Projektplanungen weiter in die Länge. Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei Bulwiengesa, sagt zur aktuellen Situation: „Wir stehen vor einer Rezession, die voraussichtlich eine tiefe Zäsur für den Projektentwicklungsmarkt sein wird.“Susanne Stauß