Pachten und Betreiber auf dem Prüfstand

Pachten und Betreiber auf dem Prüfstand

STUTTGART. „Diese Situation ist keine Einbahnstraße, jeder muss etwas auf den Tisch bringen“, sagte Bettina Gräf-Parker, Head of Hotel Properties bei der Aareal Bank, Mitte Mai bei einem von dem Beratungsunternehmen EY initiierten Webinar zum Thema: „Hotels nach Covid 19: Ist eine Neuausrichtung der Interessengruppen unvermeidlich?“ So könne man während der Krise beispielsweise über eine Art Entlastung bei den Zinszahlungen nachdenken.

Eine pauschale Vorgehensweise, wie sich Eigentümer und Betreiber den Schaden der entgangenen Einnahmen aufteilen, halten die Investoren eher für ausgeschlossen. Gräf-Parker: „Wir führen Gespräche mit jedem einzelnen Hoteleigentümer. Wir prüfen, ob weitere Kredite nötig sind, wie ihre Eigenkapitalsituation ist.“ Am Ende des Tages wolle man eine positive Cash-Situation erreichen und genau wissen, wie das Geld zurückkommen werde und wie lange dies dauere. Der Shutdown sei sehr schnell gekommen, nun versuche man einen Zeitraum von sechs bis 12 Monaten zu überblicken. So lange reichten auch die meisten Programme der Regierungen.

Ferienhotels und das Budgetsegment erholen sich rascher als andere Bereiche

Und selbstverständlich hingen die Lösungen auch von den Märkten ab. Die meisten Experten gehen aktuell davon aus, dass sich deutsche Resorts oder Budget-Hotels vermutlich schneller erholen, Mice- und Flughafenhotels aber erst später. Eine gewissen Verwunderung äußerten sowohl Frank Hildwein, Head of Hotel Acquisitions and Sales bei Deka Immobilien, als auch Gräf-Parker über die Tatsache, dass einige Betreiber bereits in Woche 1 des Shutdown um kompletten Pachtverzicht oder der Stundung von Kreditrückzahlungen gebeten hätten – nach zehn Jahren guter Geschäfte.

Doch wie wird sich diese Krise auf die Zukunft von Hotelimmobilien auswirken, wird es weiter Investoren geben, und welche Betreiber werden Covid 19 überleben? Hildweins erste Priorität liegt derzeit darauf, mit den Pächtern zu verhandeln und sich um das bestehende Portfolio zu kümmern. „An zweiter Stelle sind wir aber auch auf der Suche nach neuen Investitionsmöglichkeiten“, unterstrich er. Wobei das Post-Covid-Pachtniveau sehr schwer vorherzusehen sei. Wer jetzt ein neues Hotel eröffne, tue dies ohne wirkliche Belegung, so Hildwein. Daher sei es undenkbar, in diesem Fall die volle Miete zu bezahlen, und noch sei unklar, wann dies der Fall sein könnte. Der Frankfurter Flughafen beispielsweise gehe davon aus, selbst 2021 im Vergleich zu 2019 nur zu 50 Prozent ausgelastet zu sein.

Konsolidierung auf der Betreiberseite erwartet

Was die künftige Vertragsgestaltung anbelange, so habe die Coronakrise gelehrt, dass es noch schlimmer kommen könne als in der Finanzkrise 2008/09. Dies werde sich selbstverständlich auf weitere Verträge auswirken. Hildwein rechnet mit einer Konsolidierung auf der Betreiberseite. Franchisenehmer hätten oft nur wenig Ressourcen, da sie in den vergangenen Jahren viel Geld in die Expansion gesteckt hätten. Pachtverträge künftig mit einer höheren Umsatzkomponente zu versehen sieht er kritisch, da dies die Preisgestaltung der Immobilien erschwere.

Künftig werde die Verlässlichkeit eines Mieters an Bedeutung gewinnen. Auch ein Pachtvertrag gebe keine vollkommene Sicherheit, in dieser Art von Krise müssten Investoren eine Volatilität akzeptieren. Grundsätzlich müsse man jedoch zu einer viel detaillierteren Risikoübernahmeregelung kommen. Dass die Deka künftig auf eine stärkere Einflussnahme in den operativen Bereich der Hotels pochen werde, schloss Hildwein jedoch aus. Selbstverständlich prüfe und kommentiere die Deka diesen Bereich, wolle ihn aber nicht direkt beeinflussen.

Gestaltungsmöglichkeit durch unterschiedliche Vertragsarten

Die Aareal-Bank dagegen ist schon seit Längerem bereit, auch Managementverträge zu unterzeichnen und damit mehr Verantwortung für die Immobilien zu übernehmen. Grundsätzlich betrachte man aber den Cash Flow eines Hotels, wobei die Vertragsart nicht ausschlaggebend sei. Bei Hotels, die auf Franchise-Basis unter einer Marke geführt würden, habe man stets auf große Betreiber geachtet. „Der lokale Eigentümer, dem zwei Courtyards gehören, ist nicht unser Partner. Wir hoffen nun, dass die großen Unternehmen mehr Power haben als andere.“

Die Aareal Bank vergebe derzeit weiterhin Kredite an Hotels. Zum Beispiel konservative Darlehen zur Werterhaltung der Immobilien. Bevorzugt an solche Kunden, die nicht zuerst laut um Hilfe gerufen hätten. Grundsätzlich gehen die Experten davon aus, dass bei Hotelimmobilien die Höhe der Finanzierung sinke und Zinsen steigen werden. „Wir sind zurück im Jahr 2010“, so Gräf-Parker.