Investoren sind alarmiert

Investoren sind alarmiert

Das Coronavirus dürfte zu immensen Verwerfungen innerhalb der Hospitality-Branche führen. Von diesem Pandemie-Schock ist der gesamte Hotelmarkt betroffen – sowohl die Betreiber der Markenhotellerie als auch inhabergeführte Hotels. Als Folge dessen werden einige Akteure vom Markt verschwinden beziehungsweise übernommen werden. Überdies dürften viele Hotelentwickler ihre geplanten Projekte neu bewerten oder gegebenenfalls die Pipeline zurückfahren. Allerdings wird dieses Umfeld zugleich auch Opportunitäten für risikoaffine Investoren eröffnen.

Nach dem ersten Quartal wird es erst richtig spannend

Im ersten Quartal 2020 waren die Effekte von Corona in den Hotelinvestmentzahlen noch nicht abzulesen. Die großen Maklerhäuser konnten ein Transaktionsvolumen von etwa 1 Mrd. Euro vermelden, was einem Wachstum von über 60 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Angesichts der Unsicherheiten bezüglich des Virus und der konjunkturellen Auswirkungen wollten sich die Makler auf Prognosen für das Gesamtjahr nicht einlassen. „Aufgrund der derzeitigen Situation können wir keine seriösen und belastbaren Prognosen für das Investitionsvolumen zum Jahresende 2020 geben“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

International führt die Corona-Krise bereits zu großen Verwerfungen für die Hotellerie. STR sieht massive Einbrüche für ganz Europa. So ging die Nachfrage in vielen Ländern bereits ab Februar zurück. Seit März verschärfte sich die Lage und die Auslastung fiel teils auf einstellige Werte. Als Folge des Covid-Schocks sind auch die Kurse der börsennotierten Hotelunternehmen im ersten Quartal im Schnitt um 48 Prozent gefallen.

Während die Performance-Zahlen der Hotellerie in Europa weiter gesunken sind, hatte der chinesische Markt bereits am 23.Februar seinen Tiefpunkt erreicht. Seitdem beginnt die Auslastung in China ausgehend von einem niedrigen Niveau wieder zu steigen. Ganz anders Europa: Laut Erhebungen von STR ist die Auslastung in London im März im Vorjahresvergleich um 58 Prozent auf 34,5 Prozent und der RevPar um 62 Prozent auf 42,88 Pfund gesunken. Europaweit ist der RevPar bis zum 16. März zwischen 60 Prozent in St. Petersburg und 97 Prozent in Rom gefallen. Auch in Barcelona, Prag, Bukarest und Athen ging es um rund 95 Prozent abwärts. Im gleichen Zeitraum sind auch die durchschnittlichen Zimmerraten um 20 bis 80 Prozent geschrumpft. Auch in den deutschen Großstädten sind die Erlöse pro verfügbarem Zimmer zwischen dem 15. und 22. März zwischen 70 und 90 Prozent im Vorjahresvergleich eingebrochen. Unter den Segmenten gaben Luxushotels am schnellsten nach, wohingegen Midscale-Hotels mit Verzögerung unter Druck gerieten.

Nach der SARS-Krise 2003 in Asien hatte sich die Erholung schnell vollzogen – ist unter Covid-19 mit einem ähnlichen Szenario zu rechnen? Nachdem die Reisebeschränkungen damals in der Region Asien-Pazifik Mitte Juni 2003 gelockert wurden, hatte die Auslastung in den chinesischen Metropolen inklusive Hongkong binnen drei Monaten von rund 30 Prozent sukzessive auf etwa 80 Prozent angezogen.

So oder so werden touristische Destinationen beim Wiederanlaufen des Segments Freizeitreisen auf den inländischen Tourismus angewiesen sein. Da dessen Anteil in Deutschland ohnehin hoch ist, haben hiesige Feriengebiete recht gute Aussichten. Da die meisten Ökonomen inzwischen mit einer globalen Rezession rechnen, hängt vieles davon ab, inwieweit es den Regierungen gelingt, die Ausbreitung des Virus einzudämmen. Zudem stellt sich die Frage, welche langfristigen Auswirkungen das Virus auf das Reiseverhalten haben wird. Wenn die weltweiten Reisebeschränkungen bis zum Frühsommmer mehrheitlich gelockert werden, ist von einer relativ schnellen Erholung im zweiten Halbjahr auszugehen. Laut STR werden Midscale- und Budgethotels schneller aus der Krise kommen, Luxushotels entstünden künftig eher in dünner besiedelten Gebieten.

Mögliche Chancen für opportunistische Käufer

Vor dem Hintergrund der gestiegenen Unsicherheiten bei der Bewertung von Hotelimmobilien dürften viele Anleger vorsichtiger agieren und ihre Portfolios noch stärker über alle Asset-Klassen hinweg diversifizieren – mit der Folge, dass der Anteil von Hotelimmobilien im Rahmen der Asset Allocation sinken dürfte. Da jedoch in der Folge auch die Preise für Hotelimmobilien fallen werden, könnten andererseits auch institutionelle Investoren nach passenden Kaufgelegenheiten Ausschau halten. Laut einer Umfrage von Colliers International hat sich jedoch der Anteil an Hotelimmobilien interessierter Käufer zuletzt von 38auf 17 Prozent mehr als halbiert. Gleichzeitig würden allerdings viele Hotelbetreiber weiterhin auf Expansionskurs bleiben und davon ausgehen, dass sich der Hotelmarkt nach einer Lockerung der Restriktionen in wenigen Monaten erholt.

Da die aktuellen Turbulenzen sich stark von der globalen Finanzkrise unterscheiden, ist nicht vorauszusagen, ob die Immobilienpreise davon in ähnlicher Weise beeinflusst werden, wie das 2008 und 2009 der Fall war. Festzuhalten ist jedoch, dass Märkte mit einer höheren Liquidität dazu tendieren, sich früher von Krisen zu erholen.Karl-Heinz Goedeckemeyer