Alarmstimmung bei Investoren?

Alarmstimmung bei Investoren?

STUTTGART. Das Coronavirus dürfte zu immensen Verwerfungen innerhalb der Hospitality-Branche führen. Von diesem Pandemieschock ist der gesamte Hotelmarkt betroffen – sowohl die Betreiber der Markenhotellerie sowie inhabergeführte Hotels. Als Folge dessen werden einige Akteure vom Markt verschwinden beziehungsweise übernommen werden. Überdies dürften viele Hotelentwickler ihre geplanten Projekte neu bewerten oder gegebenenfalls die Pipeline zurückfahren. Allerdings wird dieses Umfeld zugleich auch Opportunitäten für risikoaffine Investoren eröffnen.

Im ersten Quartal 2020 waren die Effekte von Corona in den Hotelinvestmentzahlen noch nicht abzulesen. Die großen Maklerhäuser konnten ein Transaktionsvolumen von etwa 1 Mrd. Euro vermelden, was einem Wachstum von über 60 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszaeitraum entspricht. Angesichts der Unsicherheiten bezüglich der Eindämmung des Virus und der konjunkturellen Auswirkungen wollten sich die Makler auf Prognosen für das Gesamtjahr nicht einlassen. „Aufgrund der derzeitigen Situation können wir keine seriösen und belastbaren Prognosen für das Investitionsvolumen zum Jahresende 2020 geben“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Europa noch im Sinkflug, während in China die Auslastung wieder steigt

International führt die Corona-Krise bereits zu großen Verwerfungen für die Hotellerie. STR sieht aktuell massive Einbrüche für den gesamten europäischen Hotelmarkt. So ging die Nachfrage in vielen Ländern bereits ab Februar zurück. Seit März verschärfte sich die Lage und die Auslastung fiel teils auf einstellige Werte. Gemäß einer STR-Präsentation ist die Zimmerauslastung in der Woche bis zum 21.März (im Vergleich zum Vorjahr) in Italien, Griechenland und Österreich im Schnitt um 95 Prozent gefallen. Auch in Deutschland und der Schweiz ist die Auslastung um 83 Prozent gesunken. Am besten haben noch Katar, Australien und Neuseeland abgeschnitten, wo die Auslastung lediglich zwischen 30 – und 47 Prozent gefallen ist. Als Folge des Covid-Schocks sind auch die Kurse der börsennotierten Hotelunternehmen im ersten Quartal im Schnitt um 48 Prozent gefallen.

Wenn man die Entwickung in China und Europa in der Zeit zwischen dem 14. Januar und 24. Februar vergleicht, vollzog sich der Erlöseinbruch in Europa in einem viel kürzeren Zeitraum. Während die Performance-Zahlen in Europa weiter gesunken sind, hat der chinesische Markt bereits am 23.Februar seinen Boden erreicht. Seitdem beginnt die Auslastung in China ausgehend von einem niedrigen Niveau wieder zu steigen. Bereits am 28. März lag die Hotelbelegung auf dem chinesischen Festland bei durchschnittlich 32 Prozent. Drei Tage zuvor waren 87 Prozent der Hotels wiedereröffnet.

Süd- und Südosteuropa verzeichneten die größten Einbußen

Wie tief sich Europa noch im Sinkflug befindet belegen die Performance-Kennziffern aus London. Laut Erhebungen von STR ist die Auslastung im März im Vorjahresvergleich um 58 Prozent auf 34,5 Prozent und der RevPar um 62 Prozent auf 42,88 GBP gesunken. Europaweit ist der RevPar bis zum 16. März zwischen 60 Prozent in St. Petersburg und 97 Prozent in Rom gefallen. Auch in Barcelona, Prag, Bukarest und Athen ging es um rund 95 Prozent abwärts. Im gleichen Zeitraum sind auch die durchschnittlichen Zimmerraten um 20 bis 80 Prozent geschrumpft.

Auch in den deutschen Großstädten sind die Erlöse pro verfügbarem Zimmer zwischen dem 15. und 22. März zwischen 70 und 90 Prozent im Vorjahresvergleich eingebrochen. Unter den Segmenten sind Luxushotels am schnellsten eingebrochen, wohingegen Midscale-Hotels mit Verzögerung unter Druck gerieten.

So verlief die Entwicklung bei SARS

Nach der SARS-Krise hat sich die Erholung schnell verzogen – ist unter Covid-19 mit einem ähnlichen Szenario zu rechnen? Nachdem die Reisebeschränkungen damals in der Region Asien-Pazifik Mitte Juni 2003 gelockert wurden, hat die Auslastung in den chinesischen Metropolen inklusive Hongkong binnen drei Monaten von rund 30 Prozent sukzessive auf etwa 80 Prozent angezogen. In der globalen Finanzkrise (GFC) in ab 2008 hingegen hat die Erholung länger gedauert – 2,5 Jahre in den USA und 3,5 Jahre in Europa. Auch die Abschwungdauer war mit 1,5 Jahren ausgedehnter als unter SARS. Allerdings ist die durchschnittliche monatliche Auslastung nur um 9 Prozent in Europa bzw. 11 Prozent in den USA gefallen.

Eine weitaus längere Zeit ist vergangen, bis sich auch der RevPAR von der GFC erholt hat – nämlich drei Jahre in den USA und 4,5 Jahre in Europa, was mit der folgenden Staatschuldenkrise zusammenhängen dürfte. Unabhängig davon, welches Szenario eintrifft, dürfte der inländische Tourismus eher von wieder aufkommenden Reiseaktivitäten profitieren als internationale Ziele.

Da die meisten Ökonomen inzwischen mit einer globalen Rezession rechnen, hängt vieles davon ab, inwieweit es den Regierungen gelingt, die Ausbreitung des Virus einzudämmen. Zudem stellt sich die Frage, welche langfristigen Auswirkungen das Virus auf das Reiseverhalten haben wird. Hierbei drängen sich mit Blick auf die Krisen in der Vergangenheit zwei Szenarien auf: Wenn die weltweiten Reisebeschränkungen bis zum Frühsommmer mehrheitlich gelockert werden, ist von einer relativ schnellen Erholung im zweiten Halbjahr auszugehen. Laut STR werden Midscale- und Budgethotels schneller aus der Krise kommen werden, während Luxushotels wegen der sozialen Distanzierung künftig eher in weniger dicht besiedelten Gebieten entstehen werden.

Falls Covid-19 jedoch nicht einzudämmen ist und die Krise infolge massiver Pleiten auf den Bankensektor übergreift und die Weltwirtschaft in eine längere schwere Rezession abdriftet, wird die Hotel- und Tourismusbranche Jahre benötigen, um sich davon zu erholen. Als Folge dessen dürften einige kapital- und bonitätsschwächere Akteure vom Markt verschwinden oder übernommen werden. Da die Epizentren sich in Europa und den USA befinden, dürften die Hotelmärkte in diesen Regionen – in Europa vor allem in Italien, Spanien und Frankreich – deutlich unter Druck geraten. Angesichts der deutlichen Konjunktureinbrüche insbesondere in Europa ist dann nicht von einer sehr schnellen V-förmigen Erholung, ähnlich wie nach dem Ausbruch des SARS-Virus, auszugehen.

Wie werden sich die Investoren verhalten?

Vor dem Hintergrund der gestiegenen Unsicherheiten bezüglich der Bewertung von Hotelimmobilien dürften viele Anleger vorsichtiger agieren und ihre Portfolios noch stärker über alle Asset-Klassen hinweg diversifizieren – mit der Folge, dass der Anteil von Hotelimmobilien im Rahmen der Asset Allocation sinken dürfte. Da jedoch in der Folge auch die Preise für Hotelimmobilien fallen werden, könnten institutionelle Investoren nach passenden Kaufgelegenheiten Ausschau halten. Laut einer Umfrage von Colliers International hat sich jedoch der Anteil an Hotelimmobilien interessierter Käufer von 38 auf 17 Prozent mehr als halbiert. Gleichzeitig würden allerdings viele Hotelbetreiber weiterhin auf Expansionskurs bleiben und davon ausgehen, dass sich der Hotelmarkt nach Lockerung der Restriktionen innerhalb weniger Monate deutlich erholt.

Da die aktuellen Turbulenzen sich stark von der globalen Finanzkrise unterscheiden, ist nicht vorauszusagen, ob die Immobilienpreise davon in ähnlicher Weise beeinflusst werden, wie das 2008 und 2009 der Fall war. Festzuhalten ist jedoch, dass Märkte mit einer höheren Liquidität tendenziell dazu tendieren, sich früher von Krisen erholen, und daher sich schneller dem Vorkrisenniveau annähern.